Das Interview von André Eberhard (Chefredakteur des Immobilien Manager) mit Viktor Weber ist am 12.02.2024 veröffentlicht worden.

Was ist Dein Blick auf den Transaktionsmarkt 2024?

Gute Karnevalstimmung kommt noch keine auf, da die FED weiter zurückhaltend ist und die EZB hier vermutlich nicht zuerst den Leitzins senken wird. Auch das Thema Non-Performing Loans bei einigen Banken und die Insolvenzmeldungen bereiten Sorgen.Im Vorgespräch meintest Du, dass es auch einen Hoffnungsschimmer gäbe. Das klingt wenig danach.

Im Vorgespräch meintest Du, dass es auch einen Hoffnungsschimmer gäbe. Das klingt wenig danach.

Das stimmt. Nun zum Positiven.

Unsere über 330 Kunden haben Acquirepad für eine gute Milliarde Euro Dealvolumen innerhalb des letzten Jahres genutzt. Nochmal mehr befinden sich in der Verkaufsvorbereitung für 2024. Wir sehen in Echtzeit welche Transaktionen funktionieren und wie sich Verkaufspreisvorstellungen sowie Angebotspreise bewegen. Alle Daten sind nicht für Dritte einsehbar, aber mit Zeitstempel sicher in unserer Datenbank gespeichert. Das ist ein einzigartiger Echtzeiteinblick in den Markt. Und der verrät, dass die Dynamik zunimmt.

Das klingt wirklich nach Hoffnungsschimmer. Kannst Du kurz erklären wie das bei Acquirepad genau funktioniert und wie an solche Daten kommt?

Auf der Plattform können professionelle Verkäufer Assets vertraulich anlegen. Unsere Künstliche Intelligenz prüft dann für jedes Objekt mehrere Tausend Ankaufsprofile, was pro Asset insgesamt über 90.000 Datenpunkten entspricht. Daraus entsteht eine Longlist von Investoren, aus denen der Verkäufer manuell seine Shortlist erstellt und nur diese Investoren vertraulich zur Transaktion einlädt, die dann automatisiert benachrichtigt werden. Auf der Plattform bilden wir dann in einem intuitiven Workflow Teaser, NDA, IM, Datenraum, Researchdaten und Angebote ab, sodass wir tatsächlich in Echtzeit sehen wie sich Transaktionen entwickeln. Der Prozess bietet somit Transparenz und Sicherheit für beide Transaktionsparteien, sodass Acquirepad auch von BaFin-regulierten KVGs und deren Fonds genutzt wird.

Und welche positiven Signale neben dem Dealvolumen gibt es noch, die man aus den Daten ablesen kann?

Wir merken, natürlich abhängig von Assetklasse und Lage, wie hoch die Feedbackquoten auf Transaktionseinladungen sind. Bei insgesamt über 2.500 Transaktionseinladungen haben wir bei unseren über registrierten Kunden meistens nahe 90 Prozent Rückmeldungen. Bei Unternehmen, die noch nicht auf der Plattform registriert sind, aber deren Ankaufsprofile wir in unserer Datenbank haben, sind es im Mittel 40 Prozent. Diese Rückmeldungen haben im Jahresverlauf zugenommen, was also ein positives Signal ist.

Das Dealvolumen hat zwar zum Jahresende 2023 abgenommen, aber steigt seit dem 15. Januar deutlich schneller, dafür in Form etwas kleinerer Objekte, in der Range von 5 – 20 Millionen.

Es werden auch mehr Gebote gelegt, die zu den Verkaufspreisvorstellungen passen. Während vor einem halben Jahr noch teils unüberwindbare Deltas existierten, nähren sich diese zunehmend an, insbesondere in den Segmenten Wohnen, LEH und bei Grundstücken. Logistik, Gesundheit und Light Industrial nähern sich auch an. Ein weiterhin positives Signal.

Und wie sieht es bei Büros aus?

Da kommt es noch stärker auf das Asset an, also Lage, Zustand, Mieterstruktur und so weiter, aber das ist keine Überraschung. Der Blick in die USA zeigt steigende Leerstände auf, die bei uns durch länger laufende Mietverträge erst mit einem Lag evident werden. Spricht man aber mit Asset- und Portfoliomanagern, dann wird klar, dass auch bei offiziell vermieteten Flächen häufig Anfragen zu Untermieten eingehen, weil sie nicht ausreichend genutzt werden. Dazu habe ich ja auch für euch einige Artikel ab 2020 geschrieben und die Vorhersagen treten nun ein. Dennoch gibt es auch hier eine Annäherung. Nachhaltige Assets in guten Lagen mit zukunftssicheren Flächenkonzepten werden meiner persönlichen Einschätzung nach langfristig wieder aufwerten. Damit stehe ich auch nicht alleine da, sondern es gibt einige opportunistische Investoren, auch aus dem Ausland, die nun ihre Ankaufsprofile bei uns updaten und auf der Suche sind. Hier dominieren USA, Schweiz und UK.

Sieht der Investor, der ein Ankaufsprofil hinterlegt gleich ein Asset?

Die Frage bekommen wir häufig gestellt. Ja, wenn ein Unternehmen von uns eine E-Mail bekommt, dass auf Acquirepad ein Angebot vorliegt, dann sieht man das nach der Registrierung gleich. Ansonsten sieht man keine Assets, wenn man nicht explizit eingeladen wurde. Wer ankaufen möchte, registriert sich und hinterlegt vertraulich seine Ankaufsprofile, wobei gerade Investmentmanager für einzelne Fonds wesentlich detailliertere Ankaufskriterien hinterlegen. Diese Daten sind nur für das eigene Unternehmen einsehbar und werden nur von unserem Algorithmus verarbeitet, um die Profile für unsere Verkäufer zu prüfen. Das heißt, der Verkäufer steuert den Prozess. Er sieht den Namen des Unternehmens mit einem Matching-Score für sein Asset, aber nicht die genauen Ankaufsprofildaten. Niemand außer den Unternehmen, die zur Transaktion eingeladen werden, sehen das Asset. Der Prozess ist somit vollkommen diskret und Daten dringen nicht nach außen.

Kannst Du einen Einblick geben wer bei euch aktiv ist und wer ankauft oder verkauft?

Leider kann ich nicht wirklich aus dem Nähkästchen plaudern. Wir haben kürzlich eine Umfrage gemacht, an der 135 unserer Kunden teilgenommen haben. Darunter Projektentwickler, Investment- und Assetmanager, REITs, Private Equity, Family Offices, ein paar Banken und Versicherungen. Tatsächlich, und das sogar für uns etwas überraschend, wollen 49 Prozent der Investoren 2024 primär ankaufen. 34 Prozent planen sowohl An- als auch Verkäufe. Die deutliche Mehrheit sieht also in diesem Jahr wieder das Potenzial für Zukäufe, wobei hier weiterhin attraktive Preise und die Qualität der Assets entscheidend sind. Aus den persönlichen Gesprächen wird klar, dass auch niemand davon ausgeht, dass bald wieder das “Vorkrisenpreisniveau” erreicht sein wird. Bei 17 Prozent der Unternehmen sind nur Verkäufe geplant. Einordnend muss aber auch gesagt werden, dass solche Informationen weiterhin besonders vertraulich gehandhabt werden, weshalb wir von einer höheren Dunkelziffer ausgehen.

Du meinst nicht jedes Unternehmen will bei so einer Umfrage zugeben, dass es verkaufen muss?

Genau. Ich kann aber die wenig überraschenden Top-Gründe für Verkäufe verraten, nämlich ESG-induzierte Portfoliobereinigungen und Liquiditätsbeschaffung. Auch das Thema Insolvenzen monitoren wir genau, weshalb Acquirepad auch mit renommierten Insolvenzverwaltern und Unternehmen mit Insolvenz in Eigenverwaltung zusammenarbeitet.

Ein weiteres Indiz für ein höheres Verkaufsinteresse ist die steigende Nutzung unserer Plattform zur Einschätzung der Marktgängigkeit. Portfoliomanager evaluieren momentan, welche Assets 2024 verkauft werden sollen und überhaupt marktgängig sind.

Trotz der vielversprechenden Entwicklungen, wirkst du aber nicht euphorisch. Woran liegt das?

Für Euphorie ist es meiner Meinung nach zu früh. Das Fahrwasser ist jedoch in Deutschland insgesamt etwas ruhiger geworden, auch wenn einige mögliche externe Schocks am Horizont schlummern. Dabei denke ich an in Schieflage geratene Finanzierer, Unsicherheit bezüglich dem Zinsniveau oder geopolitische Risiken. Die Hoffnungsschimmer sind jedoch zu erkennen und auch die Bereitschaft im neuen Markt wieder Projekte zu entwickeln sowie Transaktionen durchzuführen. Die Branche adaptiert sich.

Sie finden den Artikel im Original unter: https://www.immobilienmanager.de/fuer-euphorie-ist-es-meiner-meinung-nach-zu-frueh-12022024